BGH: Urteil vom 13.01.2017, Az.: V ZR 96/16

Entscheidungserhebliche Normen: § 14 Nr. 1 WoEigG, § 22 Abs. 1 WoEigG

Hintergrund

Die Parteien stellen eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dar. Die Anlage besteht aus zwei Wohnblöcken mit jeweils vier Eingängen. Der im Jahr 1936 geborene Kläger ist Eigentümer einer Wohnung im fünften Stock eines der Häuser. Ein Aufzug im entsprechenden Treppenhaus existiert nicht.

In der Eigentümerversammlung vom 11.03.2014 beantragten der Kläger und einige anderen WEG-Mitgliedern den Einbau eines geräuscharmen und energieeffizienten Personenaufzugs in einem bisher offenen Schacht des Treppenhauses auf ihre Kosten. Der Antrag wurde abgelehnt.

Mit der Klage wollte der Kläger die Beklagten auf Zustimmung zum Einbau verpflichten. Das Amtsgericht wies die Klage ab.

In der Berufung änderte der Kläger seine Klage auf eine Duldungspflicht der Beklagten und wollte sich selbst verpflichten den Aufzug nach Auszug oder Nutzungsbeendigung auf seine Kosten zurückzubauen. Er verwies weiterhin darauf, dass er den Aufzug benötige, um seine zu 100% schwerbehinderte Enkeltochter bei Ausfall der Eltern zu betreuen. Sie leide unter erheblichen Störungen der Motorik und Koordination.

Das Landgericht gab der Klage statt und entschied im Wege der Beschlussersetzung, dass die WEG Errichtung und Betrieb des Aufzugs zu dulden habe. Die Kosten sollte der Kläger tragen. Für den eventuellen Rückbau sollte er Sicherheit in Höhe von 110% der Kosten leisten.

Die Beklagten begehrten in der Revision die Abweisung der Klage.

Entscheidung

Der BGH gab der Revision statt und wies die Berufung des Klägers ab. Er entschied:

  • Dass der Einbau eines Personenaufzugs durch ein WEG-Mitglied auf eigene Kosten grundsätzlich nur mit Zustimmung der anderen WEG-Mitglieder erfolgen kann.
  • Dass ein solcher Einbau regelmäßig einen Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 WoEigG in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WoEigG darstellt.
  • Dass ein nur einzelnen Bau- und Zahlungswilligen zur Verfügung stehender Aufzug ein Sondernutzungsrecht dieser am vorgesehenen Treppenhausteil begründe und daher einer Vereinbarung der WEG bedarf.

Begründung

Ein Anspruch aus § 22 Abs. 2 WoEigG (Modernisierungsmaßnahme) bestehe nicht. Eine hier erforderliche qualifizierte Mehrheit sei nicht zustande gekommen. Die Norm begründe eine Beschlusskompetenz, aber keine individuellen Ansprüche auf Modernisierung. Maßgeblich sei § 22 Abs. 1 WoEigG i.V.m. § 14 Nr. 1 WoEigG, da das Treppenhaus im gemeinschaftlichen Eigentum im Sinne des § 5 Abs. 2 WoEigG steht.

Eine Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WoEigG sei statthaft, da eine bauliche Änderung nach § 22 Abs. 1 S. 1 WoEigG auch "verlangt" werden kann. Dem Kläger stehe gegebenenfalls nur ein Duldungsanspruch gegen die nicht-zustimmenden Wohnungseigentümer zu.

Eine entsprechende Anwendung des § 554a Abs. 1 BGB (Zustimmung des Vermieters zu Maßnahmen der Barrierefreiheit) scheidet aus. Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke, der Gesetzgeber habe eine gleichartige Regelung bewusst nicht in das WoEigG aufgenommen.

Fraglich sei im vorliegenden Fall folglich, ob der Einbau des Aufzugs einen Nachteil i.S.v. § 22 Abs. 1 WoEigG i.V.m. § 14 Nr. 1 WoEigG ist, der "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht". Die Beeinträchtigung müsse konkret und objektiv sein. Nicht erforderlich sei eine erhebliche Beeinträchtigung, nur geringfügige blieben außer Betracht. Die Verkehrsanschauung sei ausschlaggebend. Bei der Auslegung des § 14 Nr. 1 WoEigG seien weiter die betroffenen Grundrechte der Wohnungseigentümer einzubeziehen.

Ob der Nachteil zur Herstellung von Barrierefreiheit das Maß nach § 14 Nr. 1 WEG übersteigt, sei aufgrund der fallbezogenen grundrechtlich geschützten Interessen zu entscheiden. Was "unvermeidlich" ist, bestimme sich nach dem geordneten Zusammenleben auch mit gehbehinderten Personen. Bestehen mehrere geeignete Maßnahmen, stehe den übrigen WEG-Mitgliedern ein Mitbestimmungsrecht zu.

Ein Nachteil sei hier gegeben. Auf beiden Seiten stehe das Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 Abs. 1 GG), auf Seiten des Klägers zudem das Benachteiligungsverbot von behinderten Menschen (Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG). Das Lebensalter des Klägers spricht für sich genommen nicht für eine Behinderung. Das Recht erwächst aber aus der regelmäßigen Betreuung der schwerbehinderten Enkelin seitens des Klägers. Diese könne das Treppensteigen nicht ohne Hilfe bewältigen. Das die Betreuung nur zeitweilig erfolgt, könne in der Abwägung Bedeutung erlangen.

Eine Interessenabwägung könne nach verbreiteter Meinung ein Anbringen eines Treppenlifts, einer Rollstuhlrampe oder eine Handlaufs (sofern erforderlich) ohne Zustimmung der anderen WEG-Mitglieder ergeben. Der Gesetzgeber habe dies in die Novelle des WoEigG einbezogen. Diese Maßnahmen seien unvermeidlich, sofern objektiv geboten und ohne erhebliche Eingriffe in die Gebäudesubstanz möglich.

Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs sei auch dann ein Nachteil, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer auf diesen angewiesen sei um seine Wohnung zu erreichen (!). Der Einbau sei nämlich nur unter erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz machbar. Unter anderem seien eine Schachtgrube, Durchbrüche, Aussparungen, Maurer- Putz-, Maler- und Anschlussarbeiten notwendig. Dazu kommen Überprüfungs- und Wartungsverpflichtungen des Betreibers. Diese private Verkehrssicherungspflicht könne sich auch auf die übrigen WEG-Mitglieder erstrechen, insbesondere wenn der Aufzug im gemeinschaftlichen Treppenhaus Dritten zugänglich gemacht werde. Ein Schaden könnte bei finanziellem Ausfall des Betreibers von den anderen Wohnungseigentümern zu tragen sein. Ebenso sei der Rückbau mit erheblichen Eingriffen verbunden und werde im Hinblick auf den großen Aufwand ggf. nicht vom Betreiber oder seinen Erben vorgenommen, sodass die Wohnungseigentümer einspringen müssten.

Da die Nachteile die Wohnungseigentümer im Gesamten treffen, müssten sie auch alle dem Einbau zustimmen. Das sei nicht geschehen.

Weiter scheide eine Beschlussersetzung aus, weil nicht der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.d. § 15 Abs. 2 WEG geregelt werden, sondern ein Sondernutzungsrecht geschaffen werden soll. Der Kläger wolle den Teil des gemeinschaftlichen Treppenhauses mit den anderen Bau- und Zahlungswilligen für sich nutzen (positive Komponente) und dabei andere WEG-Mitglieder ausschließen (negative Komponente). Wegen des Entzugs zum Mitgebrauch bedarf es nach § 13 Abs. 2 WEG einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG). Auch wenn der Aufzug nur eine temporäre Einrichtung darstellen sollte (was nicht der Fall sei), sei eine Vereinbarung erforderlich. Diese fehle.

Die Entscheidung sei mit dem Grundgesetz vereinbar, da Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG kein Leistungsrecht begründe, sondern die besondere Verantwortung des Staates ausdrücke. Ein Verfassungsverstoß käme nur bei einer evidenten Verletzung dieser Verantwortung in Frage. Vorliegend habe der Gesetzgeber die grundrechtlichen Rechte abgewogen und bestimmt, dass die übrigen Wohnungseigentümer gegen ihren Willen nur temporäre Maßnahmen zu dulden hätten. Alles Weitere sei der Beschlussfassung gem. § 22 Abs. 2 WoEigG zugänglich. Dieses Konzept sei verfassungskonform.

Auswertung/ Empfehlung

Der BGH entschied hier zunächst über das Vorliegen eines Nachteils i.S.d. § 22 Abs. 1 WoEigG i.V.m. § 14 Nr. 1 WoEigG. Dabei ist insbesondere auf den Eingriff in die bauliche Substanz abzustellen, was sich im Einzelfall aus dem Angebot für den Einbau ergibt. Bei Personenaufzügen sei solch ein schwerwiegender Eingriff regelmäßig gegeben (s.o.). Bei Treppenliften, etc. kann das der Fall sein, wenn bauordnungsrechtliche Vorgaben (Breite des Treppenhauses) durch Installation verletzt würden.

Ist ein Nachteil gegeben, so muss die Wohnungseigentümergemeinschaft im Gesamten darüber entscheiden.

Soll darüber hinaus Sondereigentum begründet werden, ist eine entsprechende Vereinbarung nötig.

Die folgenden Fragen sollte man sich bei entsprechenden Überlegungen stellen:

  1. 1. Welche Maßnahmen sind in meinem Fall geeignet? (Bei Wahlmöglichkeit: Mitentscheidung der WEG gegeben.)
  2. 2. Entsteht den anderen WEG-Mitgliedern ein Nachteil i.S.d. § 22 Abs. 1 WoEigG i.V.m. § 14 Nr. 1 WoEigG? (Wenn ja, dann Zustimmungserfordernis. Wenn nein, Beschlussersetzung durch Gericht möglich.)
  3. 3. Soll Sondereigentum begründet werden? (Wenn ja, Vereinbarung mit den anderen Wohnungseigentümern erforderlich.)

Ist eine Problematik bezüglich der Erreichbarkeit der Wohnung aufgrund einer (Geh-) Behinderung oder Altersschwäche gegeben oder vorauszusehen, sollte Rat eingeholt und falls möglich eine Wohnalternative gesucht werden.

Gerda Trautmann-Dadnia, Rechtsanwältin

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